不動産売却における必要書類は？用意する書類を3つのタイミング別に解説！

マイホームや別荘などの不動産をスムーズに売却するためには、事前の準備がとても重要です。
とはいえ、初めて売却する場合は「何から手をつければ良いのか」「どんな書類が必要なのか」が分からず、準備が進まない方も多いでしょう。
そこで今回は、不動産売却を検討している方に向けて、不動産売却に必要な書類を3つのタイミングに分けて解説します。

不動産売却の必要書類①売却前

不動産売却の流れを大きく3つに分けると、最初のステップは「買主候補を見つける段階」です。
実際に契約を結ぶ前から使う書類もあるため、売却を思い立ったら早めに準備しておくと、その後の手続きがスムーズになります。

売却前におこなう主な作業

売却を考えたとき、最初にするのが不動産会社へ査定を依頼することです。
査定とは、不動産会社が物件の情報や現地の状況をもとに、いくらくらいで売れそうかを算出する作業のことです。
査定額が売り出し価格を決める目安になるため、必ず最初におこなう必要があります。
最初のステップである査定をスムーズに進めるためには、参考となる資料や書類を揃えておくことが大切です。
査定が終わると売却活動が始まり、不動産会社がインターネットやチラシなどを活用して買主を探します。

査定をスムーズに進めるための必要書類

査定時に役立つ主な書類は、次のとおりです。

●購入当時の不動産売買契約書
●購入当時の重要事項説明書

購入時に特別な条件や事情があった場合、それらは売買契約書や重要事項説明書に記載されています。
建物の不具合や周辺環境に関する事項など、買主に伝えるべき情報が含まれていることもあり、その内容によっては査定額に影響が出る可能性もあります。
また、次のような図面・証明書も査定時に役立つ書類です。

●間取り図
●測量図
●建築確認済証・検査済証

これらが揃っていると、不動産会社も物件の状況を把握しやすく、査定の精度が高まりやすくなります。

売却活動を始めるときに必要な書類

売却活動をスタートするときには、買主が見つかったあとにスムーズに契約へ進めるよう、次のような書類を準備しておきましょう。

●登記済権利証または登記識別情報
●固定資産税納税通知書
●固定資産評価証明書
●耐震診断報告書
●アスベスト使用調査報告書

登記済権利証および登記識別情報は、その不動産の所有者であることを証明する書類です。
管理規約やアスベスト使用調査報告書は、安全性や建物状態に関する情報を示せるため、買主の安心につながります。
なお、マンションの場合は、管理規約や長期修繕計画、修繕積立金に関する書類も準備しておきましょう。

不動産売却の必要書類②不動産売買契約を結ぶとき

査定と売却活動の結果、希望条件に合う買主が見つかったら、いよいよ売買契約の締結へ進みます。
このタイミングでは、必要書類に漏れがないようきちんと揃えておくことが重要です。

不動産の権利証（登記済権利証・登記識別情報）

残金決済時に必要になるのが不動産の権利証で、売買契約締結時には、その準備状況を確認することが重要です。
不動産の権利証は、正式に「登記済権利証」または「登記識別情報」と呼ばれ、不動産を取得した際に法務局から交付されます。
これは、この不動産の所有者が売主本人であるということを証明する大切な書類です。
もし紛失してしまった場合でも、一定の手続きを取れば売却自体は可能です。
たとえば、法務局による事前通知の手続きや司法書士による厳格な本人確認などが挙げられます。

本人確認書類

売買契約を結ぶ際には、本人確認書類も必要です。
運転免許証やマイナンバーカードなど、顔写真付きの公的身分証を用意しておきましょう。
また、実印や印鑑証明書も必要となります。
本人確認書類や印鑑証明書は、不動産会社と媒介契約（仲介契約）を結ぶタイミングでも求められることが多いため、売却を検討し始めた際に早めに準備しておくと安心です。
不動産の所有者が兄弟姉妹など複数人いる共有名義の場合は、共有者全員分の本人確認書類や印鑑証明書が必要になります。

建築確認済証・検査済証

建物が建築基準法にしたがって建てられたことを示すのが建築確認済証です。
さらに、建築完了時の検査で基準を満たした場合に交付される検査済証も、法的な問題がない建物であることを示す書類になります。
通常は建物を建てた、もしくは購入したタイミングで交付され、そのまま保管しているはずです。
手元にない場合は、自治体に「建築計画概要書」や「建築確認台帳記載事項証明書」の発行を依頼することで代替資料を取得できます。

不動産会社が準備する書類

売買契約の場面で使う書類のうち、売主自身が作成する必要がないものもあります。
代表的なものは、売買契約書です。
こちらは、仲介を担当する不動産会社が作成し、内容を説明したうえで署名・押印するのが一般的です。
このほか、物件引渡確認書や精算に関する書類（固定資産税などの按分）なども不動産会社側で用意します。
内容の意味をきちんと理解しながら、署名・押印していきましょう。

不動産売却の必要書類③代金決済時

不動産売却の最終ステップが「代金決済」です。
最後の場面でも、必要な書類を揃えておくことで、残金の受け取りから登記、鍵の引渡しまでをスムーズに完了させることができます。

代金決済とは？

代金決済とは、買主から売主へ売却代金の残金を支払う手続きのことです。
一般的な流れは、次のとおりです。

●売買契約締結時に、売買代金の一部を「手付金」として受け取る
●その後1か月前後で、買主が住宅ローンの本審査に通過
●本審査承認後、残金決済日を迎え、手付金を除いた残代金を受け取る

残金決済の日には、お金のやり取りだけでなく、所有権移転登記の手続きや鍵の引き渡しまで一気におこなうのが一般的です。

残金決済のときに必要な書類

残金の決済では、主に次のものを準備します。

●買主からの入金を確認するための通帳・キャッシュカード
●インターネットバンキングのログインに使うスマートフォンやタブレット（利用している場合）

なお、売主側が負担してきた固定資産税や都市計画税などは、決済時に日割り・月割りで精算するのが一般的です。
この精算のために、「固定資産評価証明書」などの書類が必要となります。

所有権移転のために必要な書類

売却代金で住宅ローンを一括返済する場合は、事前に抵当権抹消のための書類を金融機関へ依頼しておく必要があります。
この書類の準備には、通常2週間程度かかるため、決済日から逆算して早めに手続きを進めておきましょう。
抵当権を抹消したあとは、所有権を買主名義へ変更する所有権移転登記をおこないます。
このときに必要となるのが、権利証（登記済権利証・登記識別情報）と印鑑証明書、司法書士への委任状です。
司法書士への委任状は、抵当権抹消登記や所有権移転登記といった複雑な手続きを専門家に任せるための書類です。
また、司法書士へ支払う報酬も事前に用意しておきましょう。

鍵の引渡しに関する書類や備品

残金決済と登記の手続きが完了したら、最後に買主へ鍵を引き渡します。
その際は、玄関の鍵や予備の合鍵、ポストや物置、シャッターなどの鍵など、手元にある鍵をすべて渡す必要があります。
また、次のような資料があれば、このタイミングで一緒に引き渡しましょう。

●室内設備の取扱説明書
●給湯器やエアコンなどの保証書
●インターホンやセキュリティ関連の説明書など

後から「説明書が残っていた」「鍵が一つ見つかった」となると、再度やり取りが必要になってしまうため、事前にまとめておくと安心です。
残金の入金・登記・鍵の引渡しまで終えたら、最後に不動産会社へ仲介手数料を支払います。
仲介手数料は、売買契約締結時と残金決済時の2回に分けて支払うのが一般的です。

まとめ

不動産を売却する際には、さまざまな書類が必要になります。
あらかじめ必要書類を把握し、早めに整理しておくことで、不動産売却の一連の手続きを安心して進めやすくなります。
書類が手元にない場合は、代替書類の取得が必要になるケースもあるので、時間に余裕をもって準備を進めましょう。