不動産を売却する際の流れとは？とくに重要な3つの手続きについても解説！

不動産を売却したいと思っても、何から始めたら良いのかわからないことがありますよね。
不動産を売却するときは、まず基本的な流れや手続き方法を確認することがおすすめです。
そこで今回は不動産を売却する際の流れと、とくに押さえておきたい3つの手続きについて解説します。
不動産の売却を検討されている方は、ぜひご参考にしてください。

不動産を売却する流れと手続き①査定

不動産を売却するときは、まず流れを把握するとやるべきことが見えてきます。
不動産を売却する際の基本的な流れは、以下のとおりです。

●査定を受ける
●媒介契約を結ぶ
●売却活動をおこなって買主を探す
●買主が決まったら売買契約を結ぶ
●決済のあと物件を引き渡す

これらの流れに沿って各手続きの内容を確認しておくと、不動産売却をスムーズに進めることができるでしょう。
まず、始めにおこなう査定について確認しておきましょう。

不動産の売却で始めにおこなう査定とは

査定とは、不動産会社が物件の査定価格を算出することです。
査定には大きく分けて机上査定と訪問査定の2種類があるので、違いを押さえておきましょう。
机上査定は住所や築年数、広さや過去の取引事例などのデータのみを基にして査定価格を算出する方法です。
実際に現地を確認せずにおこなうので、最短で翌日には結果がわかる手軽さが魅力です。
ただし周辺環境や物件の劣化状況、日当たりなどの実際に目で見ないと確認できない要素は反映されないため、査定価格の精度はそれほど高くありません。
一方、訪問査定は担当者が実際に現地へ足を運び、建物の状態や設備、近隣の状況などを確認したうえで査定価格を算出する方法です。
机上査定よりも時間はかかりますが、査定価格の精度は高まり、実際の売却価格に近付くでしょう。

査定価格と売却価格の違い

査定を受ける際は、思い違いを避けるために「査定価格」と「売却価格」の違いを押さえることが大切です。
査定価格とは、不動産会社が過去の取引事例や現地の状況などを基にして、おおむね3か月ほどで売れると見立てた価格のことです。
あくまで理論上の目安であるため、必ずしもその金額で売れるわけではありません。
一方、売却価格は実際に売却することが決まった価格のことです。
不動産の売却金として実際に手にするのは、こちらの金額です。
査定価格は不動産の売出価格を設定する際の参考にはなりますが、その金額で売れることが確定するわけではありません。
したがって、査定価格を確認するときは金額の高さではなく、算出された根拠に着目することが大切です。

不動産を売却する流れと手続き②媒介契約

不動産を売却する流れで、査定の次におこなうのが媒介契約の締結です。
まず、媒介契約とはなにか確認しておきましょう。

媒介契約とは

媒介契約とは、売主が不動産会社へ仲介を正式に依頼する際に結ぶ契約のことです。
媒介契約を結ぶ際は、媒介契約書を取り交わします。
記載内容は希望する売却価格や売却の条件、仲介手数料や契約期間中の不動産会社の義務などです。
媒介契約を締結すると不動産会社が中心となって売却活動がおこなわれ、買主が決まって売買契約が成立したら仲介手数料が発生します。
なお、仲介手数料は成功報酬であるため、発生するのは売買契約が成立したときです。
媒介契約を結んだだけでは発生しないので、安心して検討できます。

媒介契約の種類とは

媒介契約には一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。
それぞれの契約は依頼できる不動産会社の数や売主への報告義務、レインズへの登録義務などに違いがあるので、確認しておきましょう。
一般媒介契約は、複数の不動産会社に依頼できる契約です。
売主自身で買主を見つけて、直接契約することも可能です。
不動産会社にはレインズへの登録義務はなく、売主への報告義務もありません。
レインズとは不動産流通標準情報システムのことであり、国土交通大臣から指定を受けた機構が運営する全国規模の不動産情報ネットワークです。
レインズに登録されると全国の不動産会社へ情報が共有され、幅広い買主候補にアプローチできます。
一般媒介契約の場合は登録義務がなく、任意での対応となるため注意しましょう。
2種類目の専任媒介契約は、1社としか契約できません。
売主自身が買主を見つけた場合、直接取引することは可能です。
不動産会社には契約から7日以内にレインズ登録をおこない、活動状況を2週間に1回以上報告する義務があります。
売主にある程度の自由があり、決められたサポートも受けられるので、バランスの良い契約形態と言えるでしょう。
3種類目の専属専任媒介契約も締結できるのは1社だけであり、こちらは売主自身が買主を見つけた場合に直接取引はできません。
不動産会社には契約から5日以内にレインズへ登録する義務と、活動状況を1週間に1回以上報告する義務があります。
報告頻度が高いので、売却の進捗をしっかりと把握することができるでしょう。

不動産を売却する流れと手続き③売買契約と決済・引き渡し

不動産売却の流れのなかでは売買契約と決済、引き渡しも重要なポイントです。
基本的に関係者が日にちを決めて集まっておこなうので、スムーズに進めるためには手続きやお金の流れを把握しておく必要があります。
そこで、それぞれの手続きにおける流れとポイントを確認しておきましょう。

売買契約の流れとポイント

不動産売却の流れにおける最初の大きな節目が、売買契約です。
一般的な流れは、重要事項の説明を受けたあとに売買契約書を確認して署名・捺印し、買主から手付金を受け取って不動産会社へ仲介手数料の半額を支払います。
手付金は、売買代金の5～10％ほどであることが多いでしょう。
仲介手数料は「売買価格×3％＋6万円（＋消費税）」が上限と宅地建物取引業法で定められており、契約締結時に半金、引き渡し時に残金を支払うことが一般的です。
売買契約を締結すると原則として一方的に解除することはできず、ここでの取り決めがその後の取引の基盤となるので、慎重に手続きをおこないましょう。

決済・引き渡しの流れとポイント

決済とは買主が売買代金の残額を支払い、売主が所有権を移転するための手続きをおこなうことです。
通常は金融機関や司法書士、不動産会社が立ち会い、同日に物件の引き渡しまでおこないます。
当日にまずおこなわれるのは、買主による残代金の振込です。
契約時に支払われた手付金は代金の一部として充当され、差し引いた金額が入金されます。
そして、売主は仲介手数料の残金を不動産会社へ支払います。
なお、住宅ローンの残債がある場合は、受け取った代金を使って完済したうえで抵当権抹消登記の手続きが必要です。
抵当権が残ったままでは所有権を移せないので、司法書士を通じて抵当権抹消登記をおこないます。
抵当権抹消登記をおこなう際は不動産1つにつき1,000円の登録免許税と、司法書士への報酬として数万円ほどの費用がかかるので、準備しておきましょう。
残代金を受領して買主へ鍵を引き渡し、所有権移転登記がおこなわれると、不動産売却の手続きは完了です。

まとめ

不動産を売却する際は全体の流れと各手続きについて確認しておくと、やるべきことがわかります。
手続きのなかで押さえておきたいのは査定と媒介契約、売買契約と決済・引き渡しです。
とくに、売買契約と決済・引き渡しは関係者が集まっておこなう重要な手続きなので、手続きやお金の流れをしっかりと把握しておきましょう。