不動産を購入する流れとは？販売形態と購入時の注意点を解説

マイホームの購入を考えているけれど、「何から始めれば良いのか分からない」「失敗したらどうしよう」と不安に感じている方も多いのではないでしょうか。
不動産は一生に一度の大きな買い物だからこそ、慎重になるのは当然のことです。
そこで、不動産の販売形態や不動産を購入する流れと注意点について解説します。
不動産の購入をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産購入の流れを知る前に理解したい販売形態とは？

不動産を購入する際には、まず販売形態の違いを理解することが重要です。
販売形態によって手続きや費用、リスクが大きく異なるため、自分に適した形態を選択する必要があります。
ここでは、2つの販売形態について解説します。

売主物件とは？メリット・デメリット

売主物件とは、不動産会社が直接販売している物件のことです。
たとえば、新築分譲マンションや建売住宅などがこれにあたります。
売主物件の最大のメリットは、仲介手数料がかからないことです。
通常の不動産取引では、物件価格の3%＋6万円（税別）などの仲介手数料が必要ですが、売主物件では直接取引となるためこの費用を節約できます。
つまり、3,000万円の物件なら約100万円も節約できる計算です。
一方で、デメリットもあります。
売主物件は新築が中心となるため、物件価格が高く予算が限られている方には選択肢が少なくなります。
また、物件探しから契約手続きまで多くのことを自分で調べて進めなければなりません。
そのため、不動産取引に慣れていない方には負担が大きくなる場合があるでしょう。

仲介物件とは？メリット・デメリット

仲介物件は、不動産会社が売主と買主のあいだに入って取引を仲介する形態です。
中古住宅や中古マンション、個人が所有する土地などの売買でよく見られます。
仲介物件の最大の魅力は、豊富な選択肢から物件を選べることです。
立地、価格、築年数、間取りなどさまざまな条件の物件が市場に出回っているため、自分の希望にピッタリ合った物件を見つけやすくなります。
また、中古物件が中心であることが多く、新築物件と比較して価格を抑えられる傾向にあります。
さらに、金融機関との交渉から手続きまで不動産会社が仲介するため、安心して購入できる点もメリットです。
一方で、デメリットも理解しておく必要があります。
それは、仲介手数料が必要になるため、諸費用が高くなる点です。
このように、売主物件と仲介物件にはそれぞれ異なる魅力があります。
自分の予算や希望条件、優先したいポイントを明確にして、最適な販売形態を選択しましょう。

不動産を購入する流れ

不動産購入にはさまざまな手続きが必要で、初めての方には分からないことも多いでしょう。
事前に全体の流れを把握しておくことで、スムーズに購入手続きを進められます。
ここでは、不動産を購入する流れを解説します。

ステップ①購入条件を明確にする

不動産購入の第一歩は、自分や家族にとって最適な購入条件を明確にすることです。
何となく探し始めるのではなく、しっかりと条件を整理することで効率的な物件探しができます。
決めておくべき条件は、物件価格、間取り、立地条件、周辺環境、築年数などです。
また、物件価格だけでなく、どのくらいの諸費用がかかるのかも考慮しましょう。
立地条件については、通勤・通学の利便性、買い物や病院へのアクセス、子どもの学区、将来の街の発展性などを総合的に判断します。
「絶対に譲れない条件」と「あれば良い条件」を分けて考えると良いでしょう。

ステップ②物件探しと情報収集を始める

条件が決まったら本格的な物件探しのスタートです。
インターネットでの検索、不動産会社への相談、現地見学を組み合わせて進めましょう。
現地見学では建物の状態だけでなく、周辺環境もチェックしておくのがポイントです。
実際に最寄り駅から歩いてみる、近隣の商業施設や学校を確認するなど、生活のイメージを具体的に描くことが大切です。

ステップ③住宅ローンの準備を進める

ほとんどの方が利用する住宅ローンは、事前の準備がとても重要です。
まずは複数の金融機関で事前審査（仮審査）を受けましょう。
源泉徴収票や給与明細書、健康保険証のコピーなどを準備して申し込みます。
事前審査は通常1週間程度で結果が出るため、3～4社に同時申し込みして金利や条件を比較すると良いでしょう。
そして、物件が決まったら本審査に進む流れになります。

ステップ④売買契約を締結する

気に入った物件が見つかったら、いよいよ売買契約の締結です。
契約前には必ず物件の詳細情報、法的な制限、近隣の状況などについて宅地建物取引士から説明を受けるので、分からないことは遠慮なく質問しましょう。
また、手付金の支払いも忘れずに準備しましょう。

ステップ⑤各種手続きと引き渡し準備

契約締結後は引き渡しに向けてさまざまな手続きを並行して進めます。
たとえば、住宅ローンの本審査申し込み、火災保険の加入、引越しの準備などです。
本審査では物件に関する書類も必要となり、2～3週間程度の審査期間がかかります。
承認後は金融機関と契約を結び、物件引き渡し時に融資が実行される流れです。
残代金の支払いと物件の引き渡しは同日におこなわれ、この時点で正式に所有者となります。

不動産購入の流れで失敗しないための注意点

不動産購入では多額のお金が動くため、失敗しないようさまざまなリスクを事前に把握しておくことが大切です。
ここでは、不動産購入で失敗しないための注意点を解説します。

注意点①無理のない資金計画を立てる

不動産購入における資金計画は、現在だけでなく将来の家計も考慮して立てることが重要です。
住宅ローンの返済は20～35年という長期間にわたるため、収入の変動リスクも想定しておく必要があります。
また、引越し費用、新生活に必要な家具・家電代、緊急時の生活費なども必要になるので、すべてを頭金に回すのではなくある程度は手元に残しておきましょう。
さらに、購入後の維持費用も忘れてはいけません。
固定資産税、火災保険料、マンションなら管理費・修繕積立金、一戸建てなら定期的なメンテナンス費用が継続的に必要になります。

注意点②災害リスクを事前にチェックする

物件を検討する際は、その地域や建物の災害リスクを必ず確認しましょう。
1981年6月以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準に適合していますが、それ以前の建物は耐震診断や耐震改修の実施状況を確認してください。
また、水害リスクについては過去の浸水履歴を調べることが大切です。
災害リスクを視覚的に確認できる「ハザードマップ」も活用しましょう。
洪水ハザードマップでは、河川氾濫時の浸水予想区域や水深が色分けされています。
津波・高潮ハザードマップでは沿岸部でのリスクを確認でき、土砂災害ハザードマップでは山間部や丘陵地の危険区域を確認できます。
ハザードマップは各自治体のホームページ上で簡単に確認できるため、気に入った物件があったら、まずは災害リスクをチェックしておくと安心でしょう。

まとめ

不動産購入は販売形態の理解から始まり、購入条件の明確化、住宅ローンの準備、契約手続きという流れで進みます。
売主物件なら仲介手数料の節約、仲介物件なら豊富な選択肢というメリットがあるため、自分の状況に応じて選択しましょう。
資金計画をしっかり立て、ハザードマップで災害リスクを確認しておくことで、安心して長く暮らせる理想の住まいを実現できます。